Hvordan køber man en ud af et hus?

At skulle købe en anden person ud af et fælles hus er en af de tungeste beslutninger, man kan stå med, når et parforhold ophører. Heldigvis følger processen et ret fast mønster, og når du kender de vigtigste trin, bliver det både overskueligt og til at planlægge efter i praksis.

Grundtanken er enkel: Den, der bliver boende, betaler den anden for dennes andel af boligens værdi og overtager samtidig gælden alene. Denne guide tager dig igennem hvert skridt fra vurdering og beregning til bankens godkendelse og den endelige tinglysning af det nye ejerskab.

Sådan beregner du, hvad du skal betale

Det første og vigtigste tal er friværdien. Friværdi i et hus beregnes ved at trække den resterende gæld på huset fra husets aktuelle markedsværdi. Er huset for eksempel to millioner værd, og der er en restgæld på 500.000 kroner, udgør friværdien halvanden million kroner, som danner grundlaget for hele handlen.

Herefter skal beløbet deles. Ved skilsmisse skal denne nettoværdi som udgangspunkt deles ligeligt mellem ægtefællerne som en del af formuefællesskabet, uanset hvem der står på skødet. Det betyder i praksis, at den blivende part skal udbetale den anden et beløb svarende til halvdelen af friværdien for at overtage hele boligen.

Et konkret eksempel gør det tydeligt. Er husets værdi 4,5 millioner kroner og restgælden to millioner kroner, udgør friværdien 2,5 millioner kroner, og den part, der bliver boende, skal derfor betale 1,25 millioner kroner til den anden part. Det er dette beløb, du skal kunne finansiere.

Vurdering af boligen er det springende punkt

Hele regnestykket står og falder med, hvad huset reelt er værd. Ved en frivillig overtagelse fastsætter parterne selv prisen, men de bør indhente en eller flere mæglervurderinger for at finde en realistisk handelsværdi. Uden et sagligt grundlag risikerer I hurtigt at gå i hårdknude om netop tallet.

Her er det værd at være opmærksom på jeres modstridende interesser. En for lav værdi er en fordel for overtageren og en ulempe for den, der bliver betalt ud, så her er der reelle penge på spil. Netop derfor giver det ro at bygge på uvildige tal frem for mavefornemmelser og følelser i en i forvejen svær tid.

En god metode er at inddrage flere fagfolk. Det anbefales altid at få tre uafhængige ejendomsmæglere ud for at vurdere ejendommen, så man får den mest retvisende og fair pris, og et gennemsnit af de tre vurderinger vil typisk være den værdi, man bliver enige om.

Banken skal godkende, at du kan stå alene

Selv når I er enige om prisen, er du ikke i mål. Bank og kreditforening skal godkende overtagelsen og acceptere, at den ene af jer fremover hæfter alene for lånene, og det kræver en økonomisk forsvarlig grund til, at netop denne part skal overtage huset. Din egen indtægt og økonomi bliver altså vurderet grundigt.

Det er afgørende at forstå, at jeres interne aftale ikke i sig selv løser hæftelsen. Et hyppigt spørgsmål er, om en bodelingsoverenskomst i sig selv frigør den fraflyttende part for hæftelse, men svaret er nej, for kreditorer er ikke bundet af jeres interne fordeling, før de har sagt ja til ændringen.

Får du bankens accept, følger finansieringen typisk et fast forløb. Når finansieringen er på plads, udarbejdes aftaledokumentet, der beskriver købesum, overtagelsesdato og ansvar for udgifter frem til overdragelsen, og et underskrevet tilbud fra banken fungerer ofte som betingelse for at gennemføre skødet.

Aftalen skal skrives ned og tinglyses

Når økonomien er på plads, skal ejerskabet formaliseres. Den skriftlige overdragelsesaftale skal tinglyses, så det sikres, at det fremover kun er den ene part, som er fremtidig ejer af huset, og så ejerskabet fremgår af tingbogen. Uden tinglysning står du ikke reelt som eneejer over for omverdenen.

Selve dokumentet bør være grundigt. Det bør fremgå, at begge er enige om prisen, hvordan prisen er fastsat, overtagelsesdagen, hvem der må blive boende frem til overtagelsen, og hvordan de løbende faste udgifter betales frem til overtagelsesdagen. En præcis aftale forebygger senere tvister om detaljerne.

Særlige regler ved skilsmisse sparer dig penge

Er I formelt gift, er der en økonomisk fordel at hente. Ved en almindelig ejendomshandel betales tinglysningsafgift med et grundbeløb samt en variabel afgift på 0,6 procent af købesummen, men overdrages ejendommen i forbindelse med et ægtefælleskifte og bodeling, kan man spare den variable stempelafgift og betale kun grundbeløbet.

Fritagelsen er dog ikke betingelsesløs. Overdragelsen bør derfor først ske, når der er meddelt bevilling eller afsagt dom til separation eller skilsmisse. Derudover er det klogt at søge rådgivning, hvis boligen er præget af særeje, indbragt arv eller udbetaling, da det kan ændre, hvordan værdien skal deles mellem jer.

Endelig bør du huske de øvrige omkostninger, der følger med. Ud over selve købet kan der komme gebyrer til bank og realkredit for gældsovertagelse samt udgifter til advokat eller skødeservice. Får du styr på både tal, godkendelse og papirer i den rigtige rækkefølge, kommer du juridisk trygt videre i din egen bolig.